Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto ley 463/2020 de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, se ha aprobado por el Gobierno dos tipos de MEDIDAS PARA REDUCIR LOS COSTES OPERATIVOS DE PYMES Y AUTÓNOMOS mediante el Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril, publicado el día de hoy en el BOE. 

¿Qué medidas se han aprobado?

 

SUPUESTO 1: Arrendador/a empresa/entidad pública o gran tenedor/a (titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 m2)

Dispone el artículo 1 del reseñado Real Decreto-ley que la persona física o jurídica arrendataria podrá solicitar una MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA al arrendador/a en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del texto normativo. Esta solicitud de moratoria deberá ser aceptada por el arrendador/a siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

La disposición final decimotercera establece que el Real Decreto-ley de referencia entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, es decir, el día 23 de abril de 2020*.

La moratoria en el pago de la renta se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

 

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

SUPUESTO 2: Resto de arrendadores

La persona física o jurídica arrendataria podrá solicitar al arrendador/a, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del texto*, el APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO EN EL PAGO DE LA RENTA siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

 

Podrán acordar las partes disponer de la fianza entregada para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En este caso, el arrendatario/a deberá reponer el importe de la fianzadispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

 

Autónomos y pymes arrendatarios

Podrán acceder a las medidas anteriores siempre que concurran los siguientes requisitos:

SUPUESTO 1: Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el AUTÓNOMO.
  • Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma (14 de marzo) en el RETA o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas por Autoridad competente.
  • Si su actividad no se ve directamente suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
SUPUESTO 2: contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME.
  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de capital. 

Dicho artículo establece los siguiente límites para formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados:

  1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
  • Que su actividad haya quedado suspendida por la declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas por Autoridades competentes.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

¿Cómo deben acreditar los arrendatarios la concurrencia de los requisitos anteriores?

El/la arrendatario/a deberá presentar la siguiente documentación:

a) La reducción de facturación

Se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

En todo caso, cuando el/la arrendador/a lo requiera, el/la arrendatario/a tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador/a para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad

Se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta

Dispone el Real Decreto-ley en su artículo 5 que el/la arrendatario/a que se haya beneficiado de las medidas sin que concurran los requisitos expuestos, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.